A reforma tributária muda definitivamente o jogo do mercado imobiliário
Artigo de opinião
2/24/20262 min read
Não é apenas ajuste fiscal.
É uma reconfiguração estrutural.
Com a implantação do IVA Dual (IBS + CBS), imóveis, aluguéis, incorporações e holdings patrimoniais passam definitivamente a integrar o novo sistema tributário — com alíquota estimada entre 26,5% e 28% no regime pleno até 2033.
O setor deixa a zona híbrida entre pessoa física e atividade empresarial.
E passa a operar sob lógica de governança, crédito tributário e fiscalização integrada.
O que muda na prática?
• Extinção de ICMS, ISS, PIS e COFINS
• IBS (estadual/municipal) estimado em 17,7%
• CBS (federal) estimado em 8,8%
• Implantação progressiva entre 2026 e 2033
Além disso:
Proprietários com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil/ano passam a ser contribuintes obrigatórios do novo regime.
Locações de curta duração (Airbnb) passam a ser equiparadas à hotelaria.
Compra e venda de imóveis passa a sofrer incidência sobre o ganho, com redutores específicos.
1️⃣ Fim da informalidade estrutural
O aluguel deixa de ser renda quase informal e passa a exigir emissão de nota, escrituração e enquadramento claro, a partir de 2027.
2️⃣ Airbnb deixa de ser “renda extra”
Operações recorrentes precisarão de estrutura societária e planejamento tributário.
3️⃣ Holdings patrimoniais sob revisão
Modelos no lucro presumido com carga reduzida precisarão ser reavaliados.
4️⃣ Transparência total com o CIB
Integração entre cartórios, Receita Federal e municípios elimina o “imóvel invisível”.
Tese Cousinvest
A reforma não elimina oportunidades.
Ela redefine quem está preparado.
Quem tende a ganhar:
✔ incorporadoras estruturadas
✔ projetos de habitação popular
✔ fundos imobiliários organizados
✔ investidores com planejamento antecipado
Quem pode perder:
• proprietários múltiplos sem estrutura contábil
• operações de curta temporada sem formalização
• holdings que não revisarem seu modelo
O mercado imobiliário continua sendo ativo real, reserva de valor e instrumento de geração de renda. Passa a ser atividade empresarial plenamente regulada.
A janela estratégica é agora.
Quem agir antes da transição plena posiciona melhor capital, contratos e estrutura societária.
